欧洲杯下注

  1. 30Jun
    2021

    欧洲杯下注2020.股东大会会议实录

    发布者:欧洲杯下注     浏览次数:8465

    欧洲杯下注2020.度股东大会暨2021.第1次A股类别股东大会

    及2021.第1次H股类别股东大会实录



    日期:2021.6.30日(星期3)

    时间:14:00 时起

    地点:深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城(南区)T2 栋 18 楼



    朱旭:尊敬的各位股东大家下午好!我是欧洲杯下注企业股份有限公司董事会秘书朱旭.首先请允许我代表公司对出席现场股东大会股东表示最热烈的欢迎`酝络投票的股东表示衷心的感谢谢谢各位股东对公司的关注和支持"敬喂啥大会根据`公司法` .`股东大会规则`和欧洲杯下注`公司章程`的有关规定召集和召开.需表决议案16项其中普通决议案10项特别决议案6项.下面会议正式开始有请董事会主席郁亮先生主持本次股东大会.


    郁亮:大家下午好非常感谢大家出席2020.度股东大会暨2021.第1次A股类别股东大会及2021.第1次H股类别股东大会.现于进行议程第1项审议2020.度董事会报告.请总裁 .首席执行官祝9胜汇报议案内容.


    祝9胜:本报告分为4个部分分别是业绩概要 .财务状况 .业务情况以及未来展望.


    报告期内集团主要财务指标保持稳健.实现权益净利润415.2亿块同比增长6.8%连续10.复合增长率超过19%;实现加权平均ROE20.1%连续10.超过19%;.度拟分红145.2亿同比增长23.0%连续29.现金分红上市以来合计分红836.9亿;2020.公司实现经营性现金净流531.9亿块从2009.至今连续12.经营性现金流为正..底公司净负债率18.1%连续20.低于40%;信用评级保持行业领先.


    2020.公司开发业务实现合同销售金额7,041.5亿块同比增长11.6%;租赁住宅方面累计开业14.24万间集中式公寓规模全国第1已开业项目出租率超95%.万物云2020.实现全口径收入182.04亿块城市管家服务布局了10个城市当.新增12个项目.底累计16个项目.


    接下来给大1惚1下2020.的财务状况.2020.公司业绩稳健增长资债结构进1步优化.实现营业收入4,191.1亿块同比增加13.92%; 扣税后的毛利率22.7%同比下降4.6个百分点;归母净利润415.2亿块同比增长6.80%;每股收益3.62块同比增长4.52%; 预计每股分红1.25块同比增长22.96%.


    截至.底公司货币资金1,952.3亿块同比增长17.47%;资产总额1.87万亿块同比增长8.05%;所有者权益3,498.4亿块同比增长29.29%; 归母所有者权益2,245.1亿块同比增长19.38%;每股净资产19.32块同比增长16.14%.


    公司长期保持稳健的现金债务比例全.实现经营性现金净流入531.9亿块;净负债率为18.1%;连续20.低于40%;有息负债2,585.3亿块占总资产的比例只有13.8%期限和结构安全.从期限看以中长期负债为主.1.以上有息负债占比67.9%;从融资来源看以银行借款和债券为主分别占52.7%和21.9%其他借款25.4%;公司的境内负债占74.4%境外负债占25.6%;固定利率负债占39.3%竊利率负债占60.7%.


    公司信用评级行业领先融资成本处于行业低位.穆迪维持欧洲杯下注"Baa1"的信用评级标普 .惠誉维持欧洲杯下注"BBB+"的信用评级国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持欧洲杯下注主体信用等级AAA 评级展望均为"稳定".大家关注的"3道红线"指标方面.欧洲杯下注已于1季度末回归绿档本站有信心长期保持于符合监管要求的水平.公司的融资成本处于低位.



    接下来给大1惚1下2020.的业务情况.


    2020.公司实现销售金额7041.5亿块同比增长11.6%.销售均价保持平稳为1.51万块/平米.2020.欧洲杯下注于全国商品房市场的份额约4.03%于43个城市市场排名位列前3.所销售的产品中住宅占88.2%商办占7.9%其它配套占3.9%.


    2020.公司完成新开工面积3,960.4万m完成.初计划的135.6%;竣工面积3383.6万m完成.初计划的101.9%;实现开发业务结算面积2889.4万m同比增长17.4%结算收入3774.2亿块同比增长13.0%.结算均价为1.31万块/㎡.扣税后的结算营业利润率为22.6%同比下降4.6个百分点.合并报表范围内已售未结合同金额6981.5亿块 已售未结面积4,918.6万㎡同比分别增长14.6%和14.7%.


    公司于手资源满足未来发展需要.2020.公司新获取项目总规划建筑面积3,366.5万m权益规划建筑面积2,058.8万m权益地价总额约1,381.5亿块新获取项目平均地价为6,710块/m占销售均价比例为44%.地价提高的原因主要还是土地布局集中于重点城市群2020.本站新获项目权益投资金额86.6%位于重点城市群其中上海区域和南方区域的投资金额占比59%.全.补充货值与销售去化货值匹配累计地价对于手货值的比例于40%以内.2021.现有项目新开工计划3,148.4万m.


    公司持续提升TOD项目综合开发和运营能力已具备"TOD4类开发模式"的能力(车辆段上盖 .站点接驳 .车站和城市1体 .站点周边200米物业)并打造了1批标杆项目包括:以上海天空之城和杭州天空之城为代表的车辆段上盖模式;以深圳臻湾汇和重庆天地为代表的站城1体 .车站上盖模式; 以杭州黄龙欧洲杯下注中心和上海徐汇欧洲杯下注中心为代表的站点接驳模式;以南京都荟天地和合肥欧洲杯下注城市之光为代表的站点200米以内物业开发模式.


    公司也积极参与城市更新.于主导城市更新项目过程中本站注重改造与经营并重的理念让历史文化街区焕发活力 .让老旧街区成为文化和商业新地标.近.来打造了广州永庆坊 .深圳南头古城 .上海上生新所 .沈阳红梅文创园 .欧洲杯下注仓前9里 .北京望京小街 .苏州淮海街等多个项目获得社会好评.


    于租赁住宅方面目前公司的集中式公寓规模全国第1.2020.于深圳 .天津 .北京 .珠海 .济南 .西安 .成都 .厦门 .广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓;.底于33城市累计开业14.24万间;已开业项目整体出租率大于95%;2020.实现收入25.4亿块同比增长72.33%.租赁住宅业务持续提高服务质量打造青.创新生态社区并积极探索6类合作模式包括:(1)设计 .建造 .运营全流程输出服务;(2)集体建设用地建造租赁譧浚唬3)国企合资合作;(4)为政府定制人才租赁用房;(5)商办类土地自建公寓项目自持运营;(6)城中村改造租赁用房.


    于物业服务方面万物云扩大业务布局定位为空间科技服务商构建"空间" ."科技" ."成长"3个板块业务布局包含"住宅物业服务-欧洲杯下注物业" ."商业物业与设施服务-万物粱行" ."智慧城市服务-万物云城" ."社区生活服务" ."万物成长-孵化器".2020.万物云实现全口径收入182.04亿块同比增长27.36%过去5.复合增速为36.86%.其中住区空间服务收入100.52亿块商业空间服务53.14亿块智慧城市服务9.91亿块社区生活收入9.85亿块万物成长收入8.62亿块.截至2020.末已于管面积5.66亿㎡其中47%来自于欧洲杯下注以外.


    其中住宅物业服务方面欧洲杯下注物业于100个城市(含香港)服务3051个项目.于管小区均实施电梯广告收益透明化业主作为权利人参与广告收益的规范管理与监督.商业企业物业与设施服务方面目前覆盖149城服务项目超1700个2020.新拓展项目超200个含50个饱和收入超1000万的重大项目.智慧城市管家服务方面 2020.累计布局10个城市16个项目并推进智慧城市变革.社区生活服务方面提供资产管理服务本.启动的1手代理业务总成交额突破55亿块连接社区超2200万位用户.万物成长方面持续连接同行与其他成熟企业 .孵化创新企业目前已牵手54个住宅物业同行合作伙伴.


    万物云积极开展数字化建设致力于实现全空间数字化运营发布"星尘系统"目前已初步形成BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力.作为开展数字人民币试点的首批企业率先完成与中 .农 .工 .建4大国有银行的对接用户可以于社区app"住这儿"使用数字货币线上缴纳物业费.目前万物云旗下有两家国家高新技术企业分别是深圳万物云和万睿科技.万物云还与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司专注于安防科技 .机电维:图际豕そ撑嘤等业务已成为中方好的的安防机电综合服务商.


    商业开发与运营方面疫情下本站有多个商业项目顺利开业商业含印力集团新开业商业面积128.9万㎡包含3个购物中心和20个社区商业.累计开业的商业面积989.8万㎡.总体收入规模稳中有升商业(含非并表项目)营业收入63.22亿块同比增长4.33%.其中印力管理的商业项目营业收入42.22亿块..内商业业务推动数字化升级运营管理水平有所提升数字化会员运营体系覆盖62个项目印力会员数量超过870万;并积极探索资产证券化先后完成印象2号CMBS .深圳印力中心第2期CMBS发行.2020.本站也打造了上海南翔印象城MEGA等代表项目南翔印象城MEGA以34万㎡成为目前上海单体量好的的纯商业购物中心上海首店和最新概念店占比40%区域首店占比85%.


    物流仓储方面2020.万纬物流管理项目营业收入18.7亿块同比增长37%其中高标库收入12.9亿块同比增长29%;冷库收入5.8亿块同比增长60%已经是国内好的的冷库运营商.万纬管理规模继续扩大.2020.底于44个城市累计管理148个项目可租赁建面1,148万㎡.其中高标库128个可租赁建面1,062万㎡;冷库20个可租赁建面86万㎡.公司不断提高开发效率完成行业好的快建高标准冷库.疫情期间本站也积极承担社会责任厦门 .宁波 .成都等地3个冷链园区被当地政府指定作为中转监管仓.


    酒店业务方面目前持有23家于营酒店资产覆盖深圳 .广州 .苏州 .杭州等核心城市及部分旅游胜地.冰雪度假业务方面目前运营吉林松花湖北京石京龙与北京西山滑雪场3个项目2020.雪季累计接待滑雪游客62万人次连续4.获得世界滑雪大奖"中方最佳滑雪度假区"称号.教育业务方面已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌.其中梅沙教育经过5.发展已成为深圳好的民办教育集团.欧洲杯下注梅沙书院连续3.入选`胡润百学排行榜`2020.位列深圳第3名.截至目前梅沙教育和德英乐的于读人数超过1.9万人.


    去.公司于科技应用方面也取得1定成效.开发业务方面借助科技技术实现AI技术实现审图智能化;自行开发的易裛啃〕绦虺晌连接潜于购房客户和公司的线上入口;于日常管理方面借助科技实现现金流于线可视管理管理好每1块钱提升资金使用效率和运营管理质量.租赁住宅打造行业领跑的数字化运营平台.万纬物流打造支持端到端供应链业务的智慧物流平台.


    公司持续推广落地绿色建筑和住宅产业化促进人居 .生活 .环境的可持续发展.新建项目连续第7.全部满足绿色建筑标准新增绿色建筑面积3702.7万㎡.截至2020.底满足绿色建筑标准的面积累计2.31亿㎡.公司持续推动"5+2"装配式建造体系的应用以工业化生产的方式建造住宅能够有效降低建造过程中的能耗 .物耗落地5大区域85个主要城市累计装配式建筑面积突破1.7亿㎡.新开主流项目的工业化应用比例为86%.


    公司积极践行ESG回馈社会.捐赠帮扶韶关 .广西河池 .百色;完成河源 .汕尾两个美丽乡村建设;于福建 .贵州 .甘肃 .云南县市援建学校;建设"可持续社区"组织公益活动数百.于零废弃 .保护生物多样性 .应对气候变化等多个方面积极发力;抗击"新冠"疫情向武汉捐赠人民币1亿块;荣获2020.民政部"慈善奖".公司积极践行可持续发展理念不断推进 .优化ESG管理ESG评级持续提升.2020.欧洲杯下注继续入选恒生可持续发展企业基准指数首次纳入恒生ESG50基准指数MSCI-ESG指数由BB级提升至BBB级.此外于中指研究院房地产ESG测评中心评选的"2020中方房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50"榜单中荣获第1名.


    展望未来1方面重点房地产企业资金监测和融资管理 .房地产贷款集中度管理等政策的相继出台标志着行业正式进入管理红利时代未来的竞争将更加全面和充分.另1方面城市化进程尚未结束不同地区 .不同业态之间不平衡不充分的问题依然突出;譧孔饬扌枨笄熬肮憷;城市更新 .老旧小区改造蕴含发展机会;物业服务参与社区治理 .城市治理的潜力巨大;疫情下冷链仓储迎来快速发展.为城市 .为客户的美好生活做出更多贡献既是本站的使命也是本站的机遇.欧洲杯下注将于"城乡建设与生活服务商"的战略定位下依托事业合伙人机制以"长期好的化市场价值"为纲"提升基9淌迪钟兄柿糠⒄褂当Ч芾砗炖时代"致力于构建面向未来的长期竞争优势.具体而言1是坚持做好实体经济生力军巩固提升基9檀蛟炜突г敢饴虻サ暮貌品 .好服务创造真实价值;2是坚持稳絒营提升资源转化效率加快回款速度量入为出保障流动性安全坚持持续保持绿档持续巩固信用评级优势;3是坚持开发与经营并重从全品类 .全周期的角度出发巩固综合住区开发和服务能力提升项目各业态的协同实现项目全周期价值好的化;4是坚持科技助力业务.


    郁亮:谢谢祝9胜的汇报.各位股东如有任何意见或疑问可以于股东发言时间提出.现于本站进行议程第2项审议2020.度监事会报告.请监事会主席解冻汇报议案内容.解冻汇报2020.度监事会报告.


    郁亮:现于进行议程第3项审议`2020.度报告及摘要`.请执行副总裁 .财务负责人韩慧华汇报议案内容.韩慧华汇报2020.度报告及摘要.会计师代表宣读审计报告书.


    郁亮:现于进行议程第4项审议`关于续聘2021.度会计师事务所的议案`.请韩慧华汇报议案内容.韩慧华汇报关于续聘2021.度会计师事务所的议案.


    郁亮:第5项至第8项分别是审议`关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案` .`关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案` .`关于购买董事 .监事 .高级管理人员责任险的议案` .`关于补选黄力平为公司第109届董事会非独立董事的议案`.请董事会秘书朱旭汇报议案内容.朱旭汇报第5项至第8项议案.


    郁亮:现于进行议程第9项审议`2020.度利润分配方案`.请韩慧华汇报议案内容.韩慧华汇报关于2020.度利润分配方案.


    郁亮:第10项至16项议案分别是审议`关于2020.度利润分配拟于H股实行"以股代息"的议案` .`关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之1般性授权的议案` .`关于提请股东大会给予董事会回购股份之1般性授权的议案` .关于修订`公司章程` .`股东大会议事规则` .`董事会议事规则`的议案以及`关于迭代非开发业务跟投机制的议案`.请朱旭汇报.朱旭汇报第10项至第16项议案.


    郁亮:本次股东大会需表决的106项议案已经汇报完毕.现于进行议程第107项请监事会主席解冻代表独立董事向股东大会报告2020.独立董事履职情况.解冻汇报2020.度独立董事履职情况报告.


    第1轮问答环节

    提问1:各位领导好我有两个问题想沟通1下第1个问题是想问1下地铁的领导最近欧洲杯下注的股价1直都是下跌的就今.的股价好的点到现于下跌了30%左右想请教1下作为大股东的角度是怎么看待这次股价持续下跌呢?第2个问题想请教1下辛总地铁跟欧洲杯下注提出轨道+物业的模式已经有1段时间了为什么后面好像没有很大的进展?未来双方有什么合作计划呢?


    深圳地铁董事长辛杰:感谢这位股东提的问题.本站相信欧洲杯下注它是受人尊重的企业本站会信赖和支持.欧洲杯下注是1家可持续发展的企业业绩每.上1个台阶.欧洲杯下注也是品牌知名度很高的企业我是老深圳人看着欧洲杯下注成长35.了从小企业1步步成长为到世界500强企业.同时本站也很认同欧洲杯下注的商业模式尤其是最近提出的"从开发为主转向开发与经营并重"的经营策略.我认为欧洲杯下注的发展远景非:猛时有很好的管理体系 .企业文化去.欧洲杯下注也取得很好的业绩欧洲杯下注团队非常值得信赖.短期困难是暂时的股票难免有涨有跌.



    至于欧洲杯下注和深铁的合作深铁公司是3铁合1"1045"期间深圳将加快"2个1000公里"——高铁 .城际铁路和城市轨道交通网其中地铁有1335公里的建设运营.去.我于股东大会上就表示深铁郑重承诺要全面支持欧洲杯下注絔 .稳固 .持续发展相信未来1定会有非常多的深度合作机会.地铁选择合作伙伴的原则"不是第1就是唯1"本站希望形成最佳合作伙伴 .最优组合.我认为欧洲杯下注于行业内就是唯1也是第1.未来深铁不但有人流还有货流就像平南铁路.本站看到欧洲杯下注于物流 .冷链等方面都有很高的水平未来这方面也会有很多的合作机会.深铁和欧洲杯下注是1家人本站相信于郁亮主席的带领下欧洲杯下注1定会越来越好深圳地铁会长期持有欧洲杯下注股票.


    欧洲杯下注董事会主席郁亮:谢谢这位股东的提问谢谢辛总的回答.欧洲杯下注合伙人是拿着奖金用真金白银于公开市场上买股票的这不是持股计划不是上市公司的激励安排而是合伙人自愿购股计划.前1段时间本站刚刚增持过1次持股比例到了5%.本站当然也希望股票涨但目前房地产公司包括欧洲杯下注的股票受到了很大的影响这其中有行业的因素但本站于主观上要更努力用行动去回应股东的关切.股东的声音本站都听到了本站希望能够于包括大股东于内的所有股东支持下欧洲杯下注能够做得更好.


    刚才这位股东的问题是非:玫奈侍獾跟需表决的议案直接关联性不大下面本站建议大家于第1阶段的问答环节先聚焦于议案本身的交流上第2阶段的问答环节欢迎大家放开来问.谢谢大家.


    提问2:我想问1下公司的利润分红公司法定公积金已经超过50%了今.还是按照65%提任意公积金未来有没有把计提任意公积金下调增加分红的比例?


    郁亮:如果哪天房地产行业真的没生意可做了届时本站所有实现的利润应该分掉不应该留着如此管理团队的压力也较小.欧洲杯下注过去于资本市场上累计融资300亿左右本站现于已经累计分红800多亿了还有2000多亿净资产所有这些都是股东的.所以关于分红的问题如果本站给股东回报只是分红那反而简单.如果行业还有发展机会的话我觉得应该是现于这样部分留于公司里以便抓住未来的发展机会.


    大家注意到今.以来房地产行业有很多变化如双集中 .3道红线等这都说明1个道理钱比过往更金贵 .更重要了.目前房地产行业正于回归到普通行业当它回归到普通行业的时候尤其像本站这类业务的公司可能资产是相对比较重的也就是相对比较需要钱的.所以对于于派息上来说本站希望给大家提供稳定 .可预期的派息本站基本上是按照35%的派息率进行派息股息率于4%-5%之间.本站的股票有点类似债券性质的股票因为它的分红率相对稳定.如果派息率忽上忽下反而可能有问题.


    本站去.定股息的时候恰巧是新冠疫情最复杂的时候所以本站暂时将派息率下调到30%左右今.尽管新冠肺炎还没有结束但没有存于不确定性本站马上恢复到35%本站希望这个派息率是稳定的这也便于欧洲杯下注买欧洲杯下注股票的时候作为1个参考.借这个机会也说1下我的看法我觉得分红是公司给股东回报的1个方式但本站还是需要兼顾平衡如果钱于本站手里不能创造更多价值完全没有投资机会了才应该把它全分掉.


    提问3:各位领导好我觉得今.能够有4%-5%的股息率的话已经还算好了我想问1下刚才听董秘讲的本站今.是第1次实行H股"以股代息"不知道是什么出发点?如果股东认可度比较高或者"以股代息"计划比较成功的话本站往后是不是还会继续推行H股"以股代息"计划?


    朱旭:谢谢您对"以股代息"的关注本站的确是第1次做所以我刚才花了比较长的时间介绍了方案的细节.用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法它是给股东1个选择权如果需要现金的股东可以选择收取现金股息如果说我看好这个公司的股票那我可以选择用股票来获得股息这是更好地保护了欧洲杯下注的权益特别是中小股东的权益因为当确定利润分配方案形式的时候中小股东如果有这样的选择权是可以自主选择的.同时这个也符合本站的政策导向2013.国务院就有1个文件`关于进1步加强资本市场中小欧洲杯下注合法权益保护工作的意见`提出了建立多块化投资回报体系研究"以股代息"的制度丰富股利的分配方式.而且这次本站策划的方案刚才提到换股的价格是没有给予折让的充分平衡了收取现金股利和收取股票股利股东之间的利益.总体而言哪怕是全部H股股东都选择"以股代息"也就是摊薄股本不到1%这个也是给股东权益很好的保护.如果这次能够获得股东大会的认可本站也不排除下1次提交董事会和股东大会进行审议.


    提问4:各位领导好我关注公司这次提出的回购我觉得是非:玫囊蛭欧洲杯下注毕竟于地产行业里面财务状况还是比较絔档牡是我个人觉得这个回购条件是比较高的连续20个交易日累计跌幅要达到30%是不是可以考虑再松1点的回购条件?    


    朱旭:谢谢这位股东的问题.回购议案是股东大会1般性授权回购股票有4个用途:包括减少公司注册资本 .用于员工持股或员工激励 .发行可转债以及为了维护公司价值和股东权益所必须的回购.您刚才所讲就是第4种即为了维护公司价值及股东权益所必须的条款.您所述的这个条件并不是公司设定的股价跌幅的条件是监管部门的规则要求本站必须按照这个来执行.如果本站根据其他3个用途实施回购即减少注册资本 .实施员工激励或可转债则需要提交股东大会审议具体的回购方案股东大会同意后才可以进行回购.


    (第1轮问答环节结束宣读出席情况 .投票及中场休息)


    第2轮问答环节

    提问1:我是欧洲杯下注的业主我想提两个建议第1个作为欧洲杯下注业主觉得管理层很好的但从管理层到下面的员工是不是压力太大了感觉微笑都比较少1点我住的地方小区保安好像笑得太少;第2我之前买了1个佛山欧洲杯下注的房子头天去付了定金之后第2天不想买了但那几万块钱到现于几.了都没有退给我希望能解决.


    郁总:谢谢这位股东1方面1岣嫠呶镆凳紫合伙人朱保全保安礼仪应该更温暖不要像仪仗队.第2个关于定金以前流程蛮长为此本站专门上了"1块钱"项目通过这个项目会全面简化流程.关于这位股东的具体问题请总裁关注下.抱歉本站的工作不够到位给你添麻烦了.


    提问2:管理层好我的问题是欧洲杯下注这两.于人才上有大江大海 .猎头行动但本站了解到欧洲杯下注对人才的吸引力于不断降低1方面的原因是欧洲杯下注的薪酬吸引力比较弱另1方面是欧洲杯下注的文化吸引力也不如以前了管理层有没有反思过欧洲杯下注于人才策略方面的问题?如果欧洲杯下注没有办法像以前那样吸引到足够多好的的人才如何让股东相信这是1家有活力的公司?


    郁亮:房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势比如大学生就业选择也有体现.目前各行业薪酬收入对比来看房地产行业居中.好于当日的.轻人有特点有独立主见也经过良好训练.欧洲杯下注相信成功的都是奋斗出来的.目前主要靠两条腿1个是内部人才激发踏踏实实从基层奋斗出来.


    比如欧洲杯下注第1代物业总经理电工出身欧洲杯下注物业品牌和他的突出贡献分不开.尤其开发经营并重的经营策略下经营业务更需要踏踏实实的基层奋斗者.2011.朱保全是南京公司总经理跑到物业总经理当时对物业来说5万块都是大钱地产公司还处于黄金时代他主动选择去物业当日收获非:玫囊导ū硐址浅3錾.还有两.多前集团前COO张旭主动选择去物流.王海武1个礼拜前刚从COO岗位选择去做商业总裁.当日欧洲杯下注环境里大量经营业务需要人才激发.还有很多基层奋斗出来的干部勤勉尽责干活认真精打细算.


    第2条是大江大海引进外部人才针对欧洲杯下注内部难以培养出来的1些专业人才进行引进.比如如果董事会通过黄董加入以后他是地下工程博士.还有最近引进了总法律顾问既要熟悉英美法体系又要熟悉大陆法体系既要精通英文语言又要愿意于大陆工作这才能进行复杂项目谈判和把关.


    虽然行业对人才吸引力有所下降好于欧洲杯下注既能有效激发内部人才也有大江大海的外部引进方式以支持转型发展需要.


    提问3:去.股东大会我投诉了垃圾分类的事情很高兴郁总亲自去本站那个小区看了垃圾分类工作也有提升.想问1个问题现于物业管理这块郁总1直说要多块化发展现于于房住不炒的情况下物业管理营业收入占总体收入不到4%怎么去做业务上的平衡呢?还有万物云有没有上市的时间点?


    郁亮:衡量1个业务值不值钱很难仅从收入去衡量比如现于看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值但物业公司的收入肯定没法和开发业务比.所以只拿收入来衡量转型成功是不现实的.虽然不能简单用同1个指标去衡量但是可以用1个标尺也就是从长期好的化市场价值去衡量它.这包括收入增长 .要盈利还有未来前景等等构成因素.本站要盯着这些基碻西下功夫做事情.


    比如最近本站特别重视1个业务叫朴邻物业安全员.纪大了之后转行做什么?先转行做2手房买卖因为他熟悉小区情况跟客户建立了良好关系.今.上半.本站有百万收入的明星经纪是内部转岗出来的.那除了2手房是不是还可.1手房呢?本站最近也试验成功了.所以本站的万物云未来是1个平台未来衡量它的价值既要看本身业务的规模 .收入增长等情况也会关注新的业务开辟得怎么样.


    本站物业服务本站1定会让它上市的这点放心但如果本站只是传统意义上的物业管理服务我觉得多1家上市公司 .少1家上市公司并不重要但如果本站是1个城市服务商我觉得会变得很重要.于这方面本站也于不断取得进步本站进入了更多城市提供城市服务内部协同的像朴邻渠道也于更加完善.本站会考虑于未来适当的时候给它做上市安排但目前还没有上市计划.


    提问4:各位领导好我想了解1下毛利率的情况1季报里面毛利下降比较厉害想了解将来毛利率的趋势?以及新增项目目前获取项目的标准是怎样的?


    祝9胜:关于行业利润率有几点基本的观察.第1过往几.地价占房价比是逐步上升的最终都会体现于毛利上从中短期来看毛利下降是行业的趋势.第2对于1个永续的生意和永续的行业回报率不可能永远比别人低也不可能永远比别人高.只要是永续行业长期来看回报率会回到社会平均水平.第3行业的回报率不等于企业回报率高于这个行业的回报是真正为股东创造价值.对欧洲杯下注合伙人来说要綸赡艽丛斐过行业平均值的回报水平这是本站的追求也是本站经济利润奖金的来源之1.但短期来看压力还是挺大的从2017.到现于本站看到地价占房价的比例大概上升了15个百分点开发业务挣钱的难度于加大.本站从2014.开始就不断做1些探索中间虽然被1些外于的因素所打断但本站的方向是确定的要从以开发为主向开发 .经营 .服务并重转变从单1赛道转向多赛道.


    于传统的开发销售领域本站要不断提高开发质量.本站要把客户照顾好得到客户的认可.当客户需要买房的时候首先想到本站;本站现有客户愿意向亲朋好友推荐本站的产品;当客户需求发生变化的时候本站能够于行业中率先做出响应 .提出有效的解决方案.于经营和服务方面本站要不断突破.1个是观念上的突破以前开发的时候只提供了建筑空间和生活空间当日要开发 .经营 .服务并重于空间的基础上要填充内容 .要提供服务不光有硬件还要有软件.不光是空间还需要内容软件是于硬件基础上要去运行的内容更需要去迭代更新.


    本站内部也有1些好的案例比如冰雪和度假业务的1个经营理念叫"度日如."和"度.如日".度.如日指的是持之以恒 .永不松懈地服务好每1位客户;度日如.指的是每1天是1个经营周期是1个复盘周期.第2个是技术和实现方式上的突破过往做开发业务关键看把钱拿到 .把地买对 .把产品产策好把标准定好.当日经营业务是挣小钱客户的需求又于不断变动.本站于迭代周期 .洞察客户需求方式上都应该发生改变.比如冷链业务本站不光要知道有多少客户客户有什么偏好还要考虑消耗的频率运输的半径路上堵车的概率形成1个比较好的经验树甚至总结成1个算法.第3个是最终要落实到本站的行为上落实到本站的能力上落实到本站对股东的回报上.本站长期面对这些基于不动产砙暗囊滴褚裁媪1个难题就是到底是用轻资产还是用重资产的模式.如果用轻资产收入和利润就不容易做上去;如果用重资产经营的净收益要看能不能覆盖资金成本否则就没有给股东创造价值.国外很多不动产玩家之所以成功是遇到了低利率时代净租金收益能够覆盖这个成本但中方目前这个条件不是那么强.这是本站和同行共同面临的题目.当然本站也看到1些新的希望公募Reits等渠道都于逐步放开本站相信只要本站能够认准坚持能够提升能力这个难题还是有解的.回到刚才的题目毛利率下降对股东怎么办?本站以前注重从开发业务里面获取利润.现于对开发业务本站于不断提高标准.同时也大胆提出来向经营类业务要利润只不过经营类业务利润的获萡绞胶涂发业务有所不同本站也于不断提高标准正于不断往正确的方向上走.


    提问5:关注到上周的人事架构和区域的变化包括当日看到王海武总也出席了会议网络上对这件事解读很多当日想请郁总谈1谈对上周人事包括区域架构变化的想法.如果还有时间的话能不能就前段时间于集中供地上公司的表现给本站介绍1下.    


    王海武:前面郁总和祝总都谈到了很多下1阶段工作的重点即公司未来将会围绕两个大的方面开展相应的工作1方面是巩固提升基9塘1方面是从过去以开发为主向开发 .经营 .服务并重转变.于这个过程中不管是个人还是公司的调整安排都是基于这样的考虑.对于我个人而言加入欧洲杯下注的时间有18.了过去主要是于开发业务领域开展相关工作先后于城市公司区域和总部工作刚才主席谈到希望激发内部人员于以开发为主向开发 .经营 .服务并重转变的过程中有更多的人投身其中.我也是受到感召特别愿意于这样的大背景下于新的业务上有所建树和有所学习.所以我主动申请能不能去做商业业务加入到印力团队于这方面起到1些新的作用也希望自己于后续能有更多的可能性有更多学习和成长的机会.这就是我本人的1些想法感谢组织给了特别好的机会安排我去做这样的事情我非常开心.


    郁亮:"房住不炒租购并举"于109大这8个字定义了行业的基本规则.到当日的1系列变化都是围绕着这8个字来展开的尤其今.以来的3道红线双集中等等.于此背景下本站始终把握6个字:"不贪婪 .不恐惧"."不贪婪"是说行业过去的高利润时代结束了不要贪婪不要再留恋于过去包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标记."不恐惧"是说常识告诉本站天下没有做完的生意只有没做好的生意.就像祝总刚才提到的本站的开发业务和好的制造业相比存于明显差距.差距有多大就意味着改进空间有多大.本站的经营服务类业务向好的服务企业学习也存于很大发展空间这是事无巨细的.集团之前已经下定决心今.特别明确要加速转型发展.具体含义是从开发为主转为开发 .经营 .服务并重.这个转变非常巨大为此要从地产总部变为集团总部精力放于转型发展上.同时对开发业务的组织做大调整这是基9桃巩固提升支持转型发展.所以根据市场的接近性客户的相近性等因素划小作战单块为7个区域.否则地域范围太大的话协同效应不易发挥范围太小的话协同效应太小.管理幅度合适有利于做好产品和服务 .精益运营 .发挥协同效应.基于战略和组织的考虑还要进行事人匹配根据事情来选合适的人才.所以1个人才渠道是内部人才激发鼓励好的干部.轻人投入新的赛道加大非开发类业务跟投等1系列措施.还1个人才渠道是外部大江大海并举支持业务转型发展.近期的组织调整都是围绕战略而来的.下面请祝总回答双集中的问题.


    祝9胜:双集中无论是对行业 .对市砢际1个新生事物本站也于适应 .调整的过程中对于各方来说稳地价 .稳房价 .稳预期是大方向对各方都有利.22个城市到当日已经都完成了首轮双集中供地本站于首轮双集中共拿了47块地可售面积717.5万平方米花了558.6亿块占前6个.的总投资的40%以上大体上节奏和结构还是合理的.双集中对本站的投资策略和投资原则来说没有根本性的变化本站还是按照稳健的投资原则进行投资于有人口新增 .有产业导入 .有完善配套的片区强化投资.双集中也对本站的投资方式 .投资节奏会带来1些影响本站将不断去学习不断去适应.


    (第2轮问答环节结束.宣读投票结果)



    欧洲杯下注2020.度股东大会暨2021.第1次A股类别股东大会及2021.第1次H股类别股东大会结束





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